RATGEBER · STEUERN

Dubai-Immobilie und Steuern in Deutschland

In Dubai zahlst du als Privatperson keine Einkommensteuer auf Mieten. Lebst du in Deutschland, will aber das Finanzamt mitreden – und seit 2022 gibt es kein Doppelbesteuerungsabkommen mehr. Das musst du wissen.

Aktualisiert: September 2026 · Lesezeit: 6 Min.

Kein Doppelbesteuerungsabkommen mehr

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den VAE ist Ende 2021 ausgelaufen. Seit dem 1. Januar 2022 gelten nur noch die nationalen Regeln. Früher waren Mieteinnahmen aus Dubai in Deutschland weitgehend freigestellt – heute nicht mehr.

Steuern in Dubai

Keine Einkommensteuer für Privatpersonen
Mieteinnahmen von Privatpersonen aus Immobilieninvestments ohne Gewerbelizenz fallen nicht unter die Körperschaftsteuer der VAE (Kabinettsbeschluss Nr. 49 von 2023)
Keine jährliche Grundsteuer für Eigentümer
Beim Kauf fällt die DLD-Übertragungsgebühr von 4 % an

Mieteinnahmen: in Deutschland steuerpflichtig

Wenn du in Deutschland wohnst, versteuerst du dein Welteinkommen – also auch Mieten aus Dubai. Sie gehören in die Anlage V deiner Steuererklärung und werden mit deinem persönlichen Steuersatz besteuert. Weil Dubai keine Steuer erhebt, gibt es auch nichts anzurechnen.

Die gute Nachricht: Du kannst Kosten abziehen, zum Beispiel:

Abschreibung (AfA) auf das Gebäude, je nach Baujahr meist 2–3 % pro Jahr
Service Charges und Verwaltungskosten
Schuldzinsen einer Finanzierung
Instandhaltung, Versicherung und Beratungskosten

💡Rechne die Einnahmen in Euro um (z. B. mit den Kursen der Europäischen Zentralbank) und bewahre Mietverträge, Abrechnungen und Kontoauszüge sauber auf.

Verkauf: nach 10 Jahren steuerfrei

Situation	Steuer in Deutschland
Verkauf innerhalb von 10 Jahren	Gewinn wird mit deinem persönlichen Steuersatz besteuert (§ 23 EStG)
Verkauf nach mehr als 10 Jahren	Gewinn steuerfrei
Selbst genutzt im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor	Gewinn steuerfrei

Die 10 Jahre zählen vom Kaufvertrag bis zum Verkaufsvertrag.

Erbschaft und Schenkung

Lebst du oder die erbende Person in Deutschland, fällt für eine Immobilie in Dubai grundsätzlich deutsche Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer an – mit den üblichen Freibeträgen.

Und wenn du ganz nach Dubai ziehst?

Gibst du deinen Wohnsitz und gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland vollständig auf, endet die unbeschränkte Steuerpflicht. Aber: Es gibt Sonderregeln wie die erweiterte beschränkte Steuerpflicht und die Wegzugsbesteuerung bei Firmenbeteiligungen. Das gehört unbedingt in die Hände einer Steuerberatung mit Erfahrung in den VAE.

💡Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuerberatung. Er soll dir helfen, die richtigen Fragen zu stellen.

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Häufige Fragen

Muss ich Mieteinnahmen aus Dubai in Deutschland versteuern?

Ja, wenn du in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig bist. Seit 2022 gibt es kein Doppelbesteuerungsabkommen mehr, die Mieten werden mit deinem persönlichen Steuersatz besteuert.

Ist der Verkauf einer Dubai-Immobilie steuerfrei?

Nach mehr als 10 Jahren Haltedauer ja. Verkaufst du früher, ist der Gewinn in Deutschland steuerpflichtig – außer du hast die Immobilie selbst bewohnt.

Zahle ich in Dubai Steuern auf meine Mieteinnahmen?

Als Privatperson ohne Gewerbelizenz in der Regel nicht. Die VAE erheben keine Einkommensteuer, und private Immobilieninvestments sind von der Körperschaftsteuer ausgenommen.

Quellen

Stand: September 2026. Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Ratgeber ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung – Gebühren und Regeln können sich ändern.