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Immobilie in Dubai kaufen als Deutscher

Du darfst in Dubai als Deutscher ganz normal Eigentum kaufen – ohne Wohnsitz, ohne Visum und mit Eintrag ins Grundbuch. Hier erfährst du, wie der Kauf abläuft, welche Nebenkosten wirklich anfallen und worauf du achten solltest.

Aktualisiert: September 2026 · Lesezeit: 8 Min.

Darfst du als Deutscher in Dubai kaufen?

Ja. Seit 2006 dürfen Ausländer in sogenannten Freehold-Gebieten Immobilien mit vollen Eigentumsrechten erwerben (Dubai-Gesetz Nr. 7 von 2006). Dein Eigentum wird beim Dubai Land Department (DLD) registriert – du bekommst ein Title Deed, vergleichbar mit einem Grundbuchauszug.

Kein Wohnsitz und kein Visum in den Emiraten nötig
Freehold-Gebiete sind u. a. Dubai Marina, Downtown Dubai, Business Bay, Palm Jumeirah, JVC und Dubai Hills Estate
Du kannst die Immobilie selbst nutzen, vermieten, verkaufen und vererben

Neubau (Off-Plan) oder Bestand?

In Dubai wird ein großer Teil der Wohnungen noch vor der Fertigstellung verkauft („Off-Plan“). Du zahlst dann in Raten nach einem Zahlungsplan des Bauträgers. Bei einer Bestandsimmobilie („Secondary“ oder „Ready“) kaufst du ein fertiges Objekt, das du sofort nutzen oder vermieten kannst.

	Off-Plan (Neubau)	Bestand (Ready)
Bezahlung	In Raten bis zur Übergabe, oft auch danach	Kaufpreis bei Übertragung
Mieteinnahmen	Erst nach Fertigstellung	Sofort möglich
Risiko	Bauverzögerung, Bauträger-Qualität	Zustand und laufende Kosten prüfen
Absicherung	Zahlungen auf ein Treuhandkonto (Escrow)	Übertragung beim DLD-Trustee

💡Bei Off-Plan: Prüfe, ob Projekt und Bauträger bei der Immobilienbehörde RERA registriert sind und deine Zahlungen auf das Escrow-Konto des Projekts gehen.

So läuft der Kauf einer Bestandsimmobilie ab

Budget und Finanzierung klären – inklusive Nebenkosten.
Objekt auswählen, am besten mit einem bei RERA registrierten Makler.
Kaufvorvertrag unterschreiben (Form F bzw. MOU). Üblich ist eine Anzahlung von rund 10 % als Sicherheit.
Der Verkäufer holt beim Bauträger eine Unbedenklichkeitsbescheinigung (NOC) ein – sie bestätigt u. a., dass keine Service Charges offen sind.
Übertragung bei einem DLD-Trustee-Büro: Kaufpreis und Gebühren werden bezahlt, das Title Deed wird auf dich ausgestellt.

Du musst dafür nicht zwingend selbst nach Dubai reisen: Die Übertragung kann auch mit einer notariell beglaubigten Vollmacht (Power of Attorney) erfolgen. Bei Off-Plan unterschreibst du stattdessen einen Kaufvertrag (SPA) mit dem Bauträger, und der Kauf wird im Oqood-Register des DLD eingetragen.

Kaufnebenkosten in Dubai

Grunderwerbsteuer wie in Deutschland gibt es nicht – dafür eine Übertragungsgebühr beim Dubai Land Department. Rechne ohne Finanzierung mit rund 6–7 % des Kaufpreises.

Posten	Höhe
DLD-Übertragungsgebühr	4 % des Kaufpreises (in der Praxis meist vom Käufer getragen)
Trustee-Gebühr	AED 2.000 (unter AED 500.000) bzw. AED 4.000 + 5 % MwSt.
Title Deed	ca. AED 250 plus kleine Verwaltungsgebühren
Maklerprovision	üblich 2 % + 5 % MwSt.
Mit Finanzierung zusätzlich	Hypothekenregistrierung 0,25 % des Darlehens + AED 290, Bankgebühr bis ca. 1 %, Bewertung ca. AED 2.500–3.500

Werte laut Engel & Völkers Dubai, Stand 2026. Einzelne Gebühren können sich ändern.

💡Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 500.000 € fallen etwa 20.000 € DLD-Gebühr, rund 10.500 € Makler inkl. MwSt. und ca. 1.000 € Trustee- und Registergebühren an – zusammen rund 31.500 €.

Laufende Kosten nach dem Kauf

Service Charges: jährliche Gebühr für Gebäude, Pool, Security und Gemeinschaftsflächen – je nach Objekt sehr unterschiedlich. Lass dir die aktuelle Abrechnung zeigen.
Strom und Wasser (DEWA): Kaution ca. AED 2.000 für Wohnungen und AED 4.000 für Villen
Kühlung (District Cooling) in vielen Gebäuden separat
Versicherung und – bei Vermietung – Verwaltung

Eine jährliche Grundsteuer wie in Deutschland gibt es für Eigentümer in Dubai nicht.

Finanzierung: Wie viel Eigenkapital brauchst du?

Banken in den Emiraten finanzieren auch Ausländer – aber mit mehr Eigenkapital als in Deutschland. Die Grenzen setzt die Zentralbank der VAE, einzelne Banken sind oft strenger.

Käufer	Typische maximale Finanzierung
Nicht in den VAE ansässig	ca. 50–60 % des Kaufpreises
In den VAE ansässig, erste Immobilie bis AED 5 Mio.	bis 80 %
In den VAE ansässig, erste Immobilie über AED 5 Mio.	bis 70 %
Off-Plan	meist höchstens 50 %

Laufzeit bis 25 Jahre. Viele deutsche Käufer finanzieren alternativ über eine Beleihung ihrer Immobilie in Deutschland.

5 typische Fehler – und wie du sie vermeidest

Nur auf den Kaufpreis schauen: Service Charges und Nebenkosten können die Rendite deutlich senken.
Bauträger nicht prüfen: Erfahrung, fertiggestellte Projekte und RERA-Registrierung checken.
Rendite-Versprechen glauben: Vergleiche mit echten Mietpreisen in der Gegend.
Deutsche Steuern vergessen: Mieteinnahmen sind in Deutschland steuerpflichtig.
Die Gegend nicht zu deinen Zielen passen lassen: Ferienvermietung, Familie oder Wertsteigerung brauchen unterschiedliche Lagen.

Was bekommst du für dein Budget?

Schieb den Regler und sieh, welche Größe und welche Gegenden in Dubai zu deinem Budget passen.

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Häufige Fragen

Kann ich als Deutscher ohne Visum eine Immobilie in Dubai kaufen?

Ja. Für den Kauf in Freehold-Gebieten brauchst du weder Wohnsitz noch Visum. Ein Reisepass genügt.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Dubai?

Ohne Finanzierung meist rund 6–7 %: 4 % DLD-Übertragungsgebühr, etwa 2 % Maklerprovision plus MwSt. und einige Tausend Dirham Trustee- und Registergebühren.

Muss ich für den Kauf nach Dubai reisen?

Nicht zwingend. Die Übertragung kann mit einer beglaubigten Vollmacht (Power of Attorney) durchgeführt werden.

Bekommen Ausländer in Dubai eine Finanzierung?

Ja, aber meist mit 40–50 % Eigenkapital, wenn du nicht in den Emiraten lebst. Bei Off-Plan finanzieren Banken in der Regel höchstens 50 %.

Quellen

Stand: September 2026. Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Ratgeber ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung – Gebühren und Regeln können sich ändern.